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Lorsque vous souhaitez gérer un ou plusieurs biens immobiliers en créant une société, vous serez probablement amené à créer une SCI, Société Civile Immobilière. Vous pouvez choisir pour une SCI le régime d’imposition IS (Impôt sur les Sociétés) ou IR (Impôt sur le Revenu).
Dans cet article nous allons comparer les deux choix possibles : SCI IS et SCI IR.
La SCI à l’IS
Si vous créez une SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés), ce sera la SCI qui devra payer les bénéfices et les taxes sur les plus-values. Les associés de cette SCI seront, quant à eux, imposés personnellement sur les dividendes que la SCI leur aura versés.
L’imposition à l’IS fonctionne donc de la même façon que pour une SARL ou SAS soumise à l’IS. Les déficits antérieurs réalisés par la société peuvent être reportés, et venir en diminution des bénéfices que cette SCI réalisera ultérieurement.
Si la SCI réalise la cession (vente) d’un bien immobilier, et que cette cession génère une plus-value, celle-ci est ajoutée au bénéfice imposable à l’IS.
Attention : En SCI IS, pour calculer la plus-value de cession, on tient compte du prix d’achat initial du bien immobilier auquel on soustrait les amortissements. Autrement dit plus le bien a été amorti plus la plus-value est importante. L’IS à payer sur cette plus-value sera donc élevé.
Si un associé vend les parts qu’il possède dans une SCI à l’IS, les plus-values de cette vente sont imposées, selon que l’associé qui vend ses parts est une personne morale (une autre société, par exemple) ou une personne physique.
Si l’associé est une personne physique, un abattement s’applique sur ces plus-values imposables s’il détient les parts depuis au moins 2 ans :
- 50% d’abattement pour les titres détenus entre 2 et 8 ans,
- 65% d’abattement pour les titres détenus plus de 8 ans.
La SCI à l’IR
La fiscalité qui s’applique à une SCI à l’IR est celle des revenus fonciers. Chaque associé de la SCI IR est imposé personnellement à l’IR, comme l’est une personne physique propriétaire d’un bien immobilier.
La part du bénéfice de la SCI (quote-part) qui revient à chaque associé, en fonction du % de parts qu’il détient, est imposée à l’IR sur la déclaration personnelle de l’associé. Sur sa quote-part de bénéfices, l’associé doit aussi payer 17,2% de prélèvements sociaux (qui sont toujours dûs sur les revenus fonciers).
Si la SCI à l’IR réalise un déficit, il peut être reporté sur les bénéfices ultérieurs, pendant 10 ans, donc diminuer l’IR à payer sur la quote-part des associés.
En cas de cession d’un bien immobilier en SCI IR, les plus-values sont partagées par les associés, en fonction de la quote-part (pourcentage de parts détenu par chaque associé). Les plus-values sont soumises à un taux d’IR spécifique de 19% et aux prélèvements sociaux de 17,2%.
Si la plus-value dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire s’applique.
Avant de calculer les taxes sur les plus-values en SCI IR, il faut tenir compte de l’abattement :
- Pour l’IR : il y a un abattement progressif qui s’applique à partir de la 6ème année de détention. Au-delà de 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée.
- Pour les prélèvements sociaux : abattement progressif à partir de la 6ème année de détention. Au-delà de 30 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée.
Charges déductibles en SCI IS et IR
Une des différences majeures entre la SCI IR et IS concerne les charges déductibles.
En SCI IS la grande majorité des charges sont déductibles, notamment les frais d’acquisition du bien immobilier (agence et notaire), les amortissement de ce bien et toutes les charges qui concernent la SCI.
En SCI IR les frais d’acquisitions et les amortissements du bien immobilier ne sont pas déductibles du bénéfice imposable à l’IR. Idem pour les travaux d’agrandissement ou de construction.
Les charges courantes sont quant à elles déductibles : travaux d’entretien, réparation améliorations, frais d’assurance, provisions pour charges de copropriété, frais de gestion, taxe foncière, intérêts d’emprunt.