LMNP : quel régime fiscal choisir?

Vous êtes LMNP et vous vous demandez quel régime fiscal choisir? Et si vous avez choisi le régime micro BIC, vous vos demandez comment faire votre comptabilité?

Si vous avez un ou plusieurs biens immobiliers meublés que vous souhaitez louer, voici les éléments-clé à connaître:

RAPPEL :

Vous pouvez le ou les louer avec un statut fiscal dit LMNP : loueur meublé non professionnel.
Le principe est que ce n’est pas considéré comme votre activité principale si :

• vos revenus de loyer sont inférieurs à 23 000€ annuel
• vos revenus de loyer sont supérieurs à 23 000€ mais inférieurs au montant des revenus (salaires…) de votre foyer. Exemple : revenus du foyer 60 000€ et revenu de loyer annuel = 50 000€

Le statut LMNP est avantageux comparativement à la location d’un logement vide car :

• la durée du bail est de 1 an (préavis de 3 mois). C’est plus souple qu’un bail classique et vous permet de vous séparer d’un locataire indésirable plus facilement.
• Il y a plusieurs avantages fiscaux que nous vous détaillons ci-dessous:

En LMNP, fiscalement, vous avez le choix entre deux régimes :

• Option 1 : Le régime micro-BIC, que vous pouvez choisir si vos revenus locatifs n’excèdent pas 77 700 € par an (revenus de 2023). Ce régime est intéressant si vous avez peu de charges, puisqu’aucune charge n’est déductible. Vous serez imposé à l’IR sur la moitié des revenus locatifs (car il y a un abattement de 50%) (cf. paragraphe A.).
• Option 2 : Le régime réel simplifié, que vous pouvez choisir quels que soient vos revenus (obligatoire si vous dépassez 77 700 € par an de revenus locatifs). Ce régime est intéressant si vous avez beaucoup de charges (comprenant les amortissements du bien locatif et des travaux). Votre bénéfice sera imposé à l’IR.

Les charges qu’il est possible de déduire en LMNP au régime réel simplifié sont : les assurances, les frais d’agence et de notaire, tous les équipements (meubles, électroménager, etc.), les travaux et les réparations, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière et la CFE, l’amortissement du bien locatif (cf. paragraphe B.).

Si ce n’est pas encore tout à fait clair, rassurez-vous, ZEFYR vous guide et automatise vos tâches en LMNP au régime réel simplifié. voir notre article à ce sujet.

A. Option 1 – Peu de charges : optez pour le régime micro-BIC

Si vos charges ne dépassent pas la moitié de vos revenus locatifs, il vaut mieux opter pour le régime micro-BIC.
Par exemple, si vous avez 18 000 € de revenus locatifs par an et 2 500 € de charges (1 500 € de taxes et 1 000 € de frais divers, réparations et assurances), il vous restera un revenu de 15 500 €.
Cependant, vous ne payerez l’IR et les prélèvements sociaux que sur 9 000 € (la moitié de vos revenus locatifs, puisqu’abattement de 50%).

Donc vous payerez 2 700 € d’IR (si votre tranche d’imposition la plus haute est 30%) et 1 548 € de prélèvements sociaux (CSG-CRDS + prélèvement solidarité = 17,2%).

Finalement vous aurez un revenu net de : 11 252 €.
NB : En LMNP au régime réel votre revenu net n’aurait été que de 8 184 €.

Le statut LMNP au régime micro-BIC vous dispense de tenir une comptabilité et vous n’avez aucune liasse fiscale à déclarer, mais vous devez remplir la case 5ND de la 2042 C PRO, en indiquant le total de vos revenus locatifs annuels (avant abattement), dans notre exemple 18 000 €.

B. Option 2 – Beaucoup de charges : optez pour le régime réel simplifié

Si vos charges sont supérieures à la moitié de vos revenus locatifs, il faut opter pour le régime réel simplifié.
Dans notre exemple, vous avez 18 000 € de revenus locatifs par an et 19 000 € de charges (dont les amortissements du bien locatif, des frais d’agence et de notaire, des travaux et des meubles).

Voici le détail des charges annuelles :

Charges	Montant
Dépenses courantes : assurances, électroménager, réparations	1 000 €
Taxe foncière et CFE	1 500 €
Intérêts d’emprunt	1 000 €
Amortissement des travaux	1 500 €
Amortissement des meubles	1 000 €
Amortissement du bien locatif	10 000 €
Amortissement des frais d’agence et de notaire	3 000 €
TOTAL	19 000 €

Important : Trésorerie à la fin de l’année = loyers reçus – (dépenses courantes + taxes + emprunt et intérêts)
= 18 000 – (1 000 + 1 500 + 12 000 + 1 500)
= 2 500 €

Donc à la fin de l’année vous avez fait un déficit comptable de 1 000 € (19 000 – 18 000), alors que vous avez une trésorerie de 2 500 (solde de votre compte bancaire).
Vous ne payez donc pas d’IR ni de prélèvements sociaux.
Comme votre déficit est causé par les amortissements, vous indiquez 0 dans la ligne « Revenus imposables » de votre déclaration d’IR (case 5NA de la 2042 C PRO).

Remarque : Si vos charges (hors amortissements) sont supérieures à vos revenus locatifs, vous indiquez le montant du déficit dans la case 5NY de la 2042 C PRO. Ce déficit peut être reporté sur les bénéfices éventuels que vous pourrez réaliser dans le courant des 10 années qui suivent.

Et n’oubliez pas que vous trouverez tous les détails de la comptabilité d’un LMNP ici.